전입신고 확정일자

이사 후 전입신고할 때 확정일자 받으시죠? 그 확정일자를 받아야 하는 이유 알고 계신가요?

 

우리가 임대차계약시 신청하는 확정일자 받는 이유에 대해서 알아보시기 바랍니다.

 

 

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전입신고 및 확정일자를 받아야 하는 이유

 

전입신고 및 확정일자를 받아야 하는 이유는 해당 부동산이 경매에 넘어가는 경우 우선순위 배당에 참여하여 후순위 담보물건자 보다 우선적으로 보증금 변제를 받을수 있게 됩니다. 임대차계약시 지불한 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

확정일자란?

 

확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 한다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 등).

해당 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음이 공적으로 증명된 일자 또는 그 증명을 말합니다.

 

 

 

확정일자의 부여

 

• 공무원이나 공증인이 사문서에 일자를 기입하고 그 사실이 장부에 기재되는 것은 다 확정일자에 해당합니다.
• 법원에서 서류를 접수하면서 찍는 접수일부인(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다17481 판결 참조), 내용증명 우편에 기재되는 발송연월일,공증인이 사서증서 인증을 해 준 경우 그 문서에 기입된 일자(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8310 판결 등 참조) 같은 것도 확정일자에 해당합니다.
• 하지만, 어떤 사문서를 배달증명을 받아 발송했다고 하더라고 이는 확정일자있는 증서에 해당하지는 않습니다. 배달증명은 배달일자만 증명될 뿐 발송일 당시 그 내용의 문서가 존재했는지는 증명하는 것은 아니기 때문입니다.
• 내용증명이 발송되고 상대방이 받아 보았거나 반송되었다면 그 시일즈음에 받아본것으로 추정하고 의사표시의 효력이 있다고 봅니다. 그러므로 공증인이나 법원서기관한테 증명받기 힘든 전달해야 하는 의사표시는 등기나 배달증명 같은 것 말고 내용증명우편으로 보내야 합니다.

 

 

임대차계약서에의 확정일자 부여

 

주택이나 상가건물의 임대차계약서의 확정일자 부여에 관한 명령, 규칙은 세가지입니다.

• 주택임대차보호법 시행령(대통령령) 제3조 내지 제7조 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙
• 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙)
• 상거건물 임대차보호법 시행령(대통령령) 제3조 내지 제3조의 3, 상거건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령)

 

주택이나 상가건물의 임대차 계약서는 지방법원,등기소,공증인사무소 외에 다음의 기관에서도 부여받을 수 있습니다.

      - 주택임대차계약증서 : 읍,면사무소,동 주민센터, 시,군,구의 출장소

      - 상거건물 임대차계약서 : 세무서

 

 

 

 

 

확정일자의 효력

 

• 우리가 접할 수 있는 가장 많이 쓰이는 확정일자는 주택임대차와 관련되어 있습니다.
• 주택임대차는 임차인이 임대인에게 돈을 빌려주고 이자 대신 그 집에서 살 수 있게 하는 제도인데, 특히 전세는 대한민국에만 있는 특이한 제도입니다. 저당권 대신 전세권이 마련되어 있습니다. 전세권은 물권으로 그 효력을 대외적으로 주장하려면 등기가 필요한데 등기를 하려면 집주인의 협조가 필요한데, 문제는 집주인이 협조를 안 해주려고 합니다. 그렇다고 전세권 설정을 안 해놓으면 내가 이 집에 보증금을 주고 세 들어 살고 있다는 게 증명이 안 되기 때문에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 못 받게 되는 상황이 생길 수 있습니다.
• 따라서, 집주인 협조가 없어도 전세권을 설정한 것과 같은 효과를 내는 게 확정일자입니다.
• 확정일자를 받아놓으면 후순위채권자보다는 먼저 돈을 받을 수 있습니다.

하지만 전입신고 없이 확정일자만 받으면 우선변제권의 요건이 안 돼서 의미 없기 때문에 전입신고할 때 같이 하면 됩니다.

확정일자(우선변제권)는 대항력(전입신고와 점유사용)과 함께해야 임차인의 권리가 보다 견고해지게 됩니다.

 

 

 

 

 

FAQ (자주묻는질문)

질문1. 주택임대차보호법의 목적은 무엇입니까?

답변1 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.

질문2. 주택임대차등기의 효력이 생기는 시기는 언제 입니까?

답변2. 주택임대차보호법 제3조의 4(민법에 따른 주택임대차등기의 효력등)

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

질문3. 전세권은 무엇입니까?

답변3. 전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법을 말합니다.

 

 

 

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